주택의  구조

서울 지역 다가구 주택의 사업성 검토

세라하우징
2020-04-10
조회수 2846

안녕 하세요.

세라건축그룹 한광일 이사입니다.

전원주택 공사와 달리 펜션, 다가구, 분양용 빌라, 아파트, 원룸은 많은분 들이 사업성 검토도 안하고 건축 사무소에 가서 설계 부터 하는 경우가 정말 많습니다.


설계 다 하고 설계비 모두 지불 하고 시공견적 받았더니 임대료 받아서 은행 이자 내면 수익이 발생 하지 않은 경우가 상당히 많습니다.


설계 사무소 에서는 사업수지를 분석 해서 설계를 꼭 해주지는 않습니다.

그렇기 때문에 본 설계 전에 또는 땅 매입 하기 전에 가도면 설계 해서 사업수지 분석을 먼저 해보고 결정을 해야 합니다.


오늘 시간은 서울 지역 토지와 건물 을 가지고 계신분의 의뢰가 들어와서 사업성 검토을 해보겠습니다.


지역은 서울이기 때문에 공실에 대한 염려는 없는것을 판단 하고 임대 수요 및 분석은 하지 않겠습니다.


하지만 지방의 경우 반드시 임대 수요가 있는지 없는지 반드시 조사 하시고 땅을 매입하거나 설계를 하셔야 합니다.


그럼 사업 수지 분석을 하기 위한 도면을 작성해 보겠습니다.

사업 수지만 분석할 개략 도면입니다.

자세한 정보는 개인 정보이기 때문에 공개 하지 않습니다.

대지 면적은 126m2 (38.11평입니다)


먼저 지차체 조례를 보고 건폐율 과 용적율을 확인 합니다.


건폐율은 60% 입니다.

건폐율 계산을 내 땅 면적의 60%만 1층 으로 건축 할수 있다는 이야기 입니다.

38.11평의 60% = 22.86평 까지만 건축 가능 하다는 이야기입니다.



용적율은 200% 입니다.

용적율은 내가 가진 땅의 200% 즉 두배 면적 까지 위로 올려 지을수 있다는 이야기 입니다.

38.11의 두배면 76.22평 까지 건축 할수 있습니다.



그럼면 이번 에는 층수를 계산해 보겠습니다.


전체 가능 면적인 76.22평을 건폐율 면적인 22.86평 으로 나누면 

1층 22.86평

2층 22.86평

3층 22.86평

4층  7.64평  

-------------

합계76.22평 이면 용적율이  200% 가 되는 것입니다.


위에 처럼 4층 으로 짓거나 또는 이 지역은 7층 까지 가능한 지역이기 때문에 1층 면적을 줄여서 7층 까지 건축해도 되는 것입니다.


이 부분 부터 어떻게 설계 하는것이 건축비를 절감 하고 또는 건축 비용이 더 소요 되더라도 높게 짓을 건지 낮게 지을 건지를 설계 단계 에서 결정 하는것 입니다.


또한 주거 지역의 경우 일조권 이라는 것이 있어서 조금 복잡한 계산이 있고 또한 원룸으로 설계를 할것 인지 다가구를 설계를 할것 인지에 따라 달라 지는 것이 많습니다.


다가구인 경우 에는 인접 대지 에서 50cm만 이격 하는 대신 층수는 3층 까지만 건축을 할수 있고 원룸 으로 건축할 경우 에는 인접대지 경계선 에서 1m를 이격 해야 하지만 층수를 더 올릴수 있는것 입니다.


어떤 것이 임대 수익이 좋은지를 계산 하여야 하는것 입니다.

이토지는 임대성을 높이기 위해 원룸 으로 진행할 예정 입니다.



이 토지는 원룸 으로 설계할 예정입니다.

일조권 때문에 최대 3층과 5층이 최대 가능 높이 입니다.

세대수는 6세대 입니다.

법적 주차 댓수는 3대 입니다.

1층 한부분은 필로티로 주차장과 1층에 원룸 1세대가 설계 됩니다.


1층 필로티 원룸1세대

2층    원룸 2세대

3층    원룸 2세대

4층    원룸 1세대

---------------

총   6세대 입니다.


건축 면적은 76m2 22.8평 입니다.

건폐율 60% 모두 사용 했다고 보시면 됩니다.


1층 면적 11.4평

2층 면적 22.8평

3층 면적 22.8평

4층 면적 11.4평

-------------------

합계 68.4평 입니다.  용적율은 179% 입니다.


임대수익 조건입니다.


개략적인 예상 세대 평면도 입니다.

전용 면적 9평형 원룸 6세대 주차 3대인 원룸입니다.


이제 사업수지 분석을 해 보겠습니다.


주변 원룸 임대 금액을 조사 합니다.

이 지역은 10평 기준 보증금 1,000만원에 관리비 별도 월세 70만원 입니다.

평당 임대료는 평당 7만원 입니다.

위 도표는 사업수지 분석표 입니다.

정리해서 말씀 드리면 내가 가지고 있는땅에 원룸 6세대를 임대 하면

임대 보증금 6,000만원과 매월 임대료 420만원이 수입 입니다.


이중 에서 공사비 전액을 은행에 빌렸다고 가정하고 은행 이자 월120 만원 납부하면  

월 290 만원의 수익이 발생 하게 됩니다.


수익율은1년 약 8% 입니다.

공실 없다는 전제 조건 입니다.

2세대 임대료가 은행 돈이고 나머지 4세대가 건축주 수익분 입니다.

서울 지역은 공실율이 적고 상대적 으로 임대료가 높아 사업성이 있습니다.


하지만 만일 내 땅이 아니고 땅을 사서 해야 한다면 사업성은 현저히 떨어지게 됩니다.


**본 도면은 개략적인 사업성 분석입니다.


세부 설계시 일부 변경될수 있으며 수익율이 조금 더 좋아질 부분은 더 찾을수 있을것 같습니다.