주택의  구조

수익성 건물 다가구 주택의 땅 사기전, 건축 하기전에 검토사항

세라하우징
2020-04-13
조회수 1902

안녕하세요.

세라 건축그룹의 신민철 대표 입니다.

다가구 주택의 경우는 수익성 건축사업 이지만 가장 많은 위험성을 가지고 있는 사업중 하나입니다.

여러 사람이 사는 공동주택 이지만 건축 분류상은 단독 주택에 해당 됩니다.

다가구 주택의 주거 형태를 보면 공동주택 이지만 건축법상은 단독 주택 으로 구분이 잘 안되는 경우가 많습니다.


다세대 원룸의 건물들은 건축주가 건축 하여 분양을 할수 있지만 다가구 주택은 분양은 불가하고 임대 사업만 가능합니다.


다가구란?


주택 으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하 이고, 1개 동의 주택 으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660m2 이하 이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다.

다만, 다가구주택의 층수를 산정함에 있어서 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

다가구주택은 「건축법」에 의한 용도별 건축물의 종류상 단독주택에 해당한다.


정리해서 말씀 드리면 제한이 많은 건축물 입니다.

1. 면적은 660m2 (199평 미만) 이며

2. 19세대 미만 이부분은 의미 없습니다. 대부분 주차 때문에 이렇게 짓지도

   못합니다.^^

3. 층수는 3개층 이하 입니다. 이부분이 가장 많이 해당 됩니다.

그렇기 때문에 다가주 주택 부지를 매입 할때는 먼저 시간에 말씀 드린것 처럼 반드시 사업성 검토 부터 하셔야 합니다.


특히 임대료가 높지 않거나 공실이 발생할 우려가 있는곳 이라면 더욱더 신중하게  검토 한후 토지 매입 또는 건축을 시작 하셔야 합니다.

대부분의 다가구 주택용지는 LH 나 지역 개발 공사에서 판매 하는 토지를 많이 구입하게 됩니다.


신도시 처럼 대규모로 개발되어 임대성이 좋을 거라고 생각 하지만 생각보다 임대성이 떨어지는 곳이 많습니다.

제가 어느 지역이라고 말씀을 못드리지만 서울 인근의 좋은 땅이라고 바람이 많이 불었던 OO지역의 경우 도로쪽 인근을 제외한 곳에서는 일층 상가가 모두 공실이 발생하여 임대수익이 마이너스를 기록 하면서 매물로 나오는 경우도 많습니다.


다가구 주택의 경우는 어떻게 설계를 하는가에 따라 임대 수익성이 달라지게 됩니다.

위치가 좋은 곳이라면 1층 상가 에서 임대수익의 대부분이 수익으로 발생하게됩니다.

그렇기 때문에 다가구 주택 설계가 중요 한것입니다.

위 조감도 처럼 상가면적을 최대한 크게 하는것이 유리 합니다.

같은 땅 같은 건축법규 라도 누가 어떻게 설계 하는가에 따라 임대 수익성은 크게 달라지게 됩니다.


또한 임대형 주택의 경우도 마찬 가지 입니다.

주변 시장에 맞게 방을 구성해야 합니다.

남들이 원룸 으로 한다고 해서 원룸만 고집 하시면 낭패를 볼수 있게 됩니다.

그나마 경쟁이 없고 임대성이 좋은 상품으로 설계 해야 공실을 피할수 있습니다.


임대 수익을 위해 매입한 토지는 최대한의 건폐율과 최대한의 용적율을 사용 할수있게 설계를 해야 합니다.

다가구 층수가 3층 밖에 안되니 1층에 상가를 설계 하고 준공후 다시 원룸 으로 개조 하는 방법은 가급적 하지 않은것이 좋습니다.

혹시라도 이미 지어진 건물을 매입하실 경우에 구청 에서 건축물 대장을 발급 받아 비교해 보셔야 합니다.

잘못 매입하시면 원상복구 벌금등 모든 책임까지 떠 안아야 합니다.


다가구 설계시 법적으로 인정해주는 발코니 확장 면적을 잘 해석 해서 설계 하는것이 가장 좋은 방법입니다.

다가구 주택을 설계하면 가장 문제가 되는 부분이  

1. 주차장 면적

2. 일조권

3. 층수

4. 상가 면적 축소

등 입니다.


그렇기 때문에 내가 가지고 있는 토지를 다가구로 건축 해서 임대하는 경우에는 평균 년 10% 정도의 수익이 발생 하게 되지만 만일 토지를 매입하여 임대 수익을 계산하면 임대 수익을 마이너스 또는 2% 이내의 수익이 발생하는 경우가 많습니다.

다가구 주택은 임대수익을 위한 건물이기 때문에 건물 외부에 비싸게 돈들여서 시공할 필요 없습니다.

실제로 임대 받아 사는 사람들이 직접 느낄수 있는 실내 공간에 투자를 하는것이 좋습니다.

가장 경제적으로 설계 하는것이 좋습니다.


그렇기 때문에 토지 매입전 반드시 비용이 들더라도 계획도면 작성 하고 임대수익  계산한 후 매입 하셔야 합니다.