주택의  구조

다가구 설계 관련 질문에 대한 답변입니다.

세라하우징
2020-04-14
조회수 4070

안녕하세요.

세라 건축그룹 신민철 대표입니다.


문의 하신 질문에 대한 답변 입니다.

댓글로 답변 하기엔 내용이 많아 별도의 글로 말씀드립니다.


먼저 열심히 공부 하시는 열정에 박수를 보내 드립니다.



이렇게 공부 하시고 연구 하시면 더욱 좋은 결과를 얻을수 있습니다.


스케치업 까지 공부 하셨습니다.^^



질문) 안녕하세요. 다가구 설계를 고민하고 있습니다. 땅이 좁다보니 수익성 때문에 고민이 많네요.


답변) 다가구 주택의 경우 일반인 분들이 공부해서 개략 설계하고 수익성을 분석 하는 것은 너무 어려운일 입니다.


검토 해야 할것 들이 너무 많기 때문에 건축 설계를 전공 하지 않으셨다면 너무 어려운 일 입니다.

공동주택 으로 진행 할지 아니면, 다가구로 또는 다중 주택으로 또는 원룸 으로 계획을 할수도 있습니다.


이들중 수익성이 가장 좋은것을 찾아서 진행 해야 합니다.

인접 대지와의 이격거리, 일조권, 도로 관계, 주차관계, 발코니 확장 으로 시공 연면적증대 등등 검토 해야 할 부분이 많아서 쉽지는 않습니다.


개략적인 계획으로 수익성을 분석 하게되면 오류가 너무 많게 됩니다.

수익성을 높게 한평 이라도 더 찾아 줄수 있는 건축사 사무소에 계획 설계 라도 의뢰 하시는 것이 좋습니다.

질문) 위 첨부 이미자와 같이 설계가 가능 한지 여쭤보고 싶습니다.


1층 주차 3대 근린생활 시설  33m2

2층 주택 2가구

3층 주택 2가구

4층, 5층 다락 주택 1가구 다락 내부계단


위와 같이 구성을할 경우에 


1.설계가능 여부

다가구 주택은  3개층 까지 허용 된다고 알고 있습니다.

제가 그린 위 설계의 경우 4층, 5층은 복층 (내부계단연결) 인데 이경우 1개층으로 계산이 될까요?  2개층으로 계산이 될까요?


주차댓수 산정   (서울 강동구) 주차댓수는 3대가 계산 되는데


답변)

지역지구와 도로 관계를 모르면 정확히 답변을 드릴수 없습니다.

도면을 그린신 걸로 봐서는 일조권 적용하여 그리신것 같습니다.

토지 이용계획을 봐야 알수 있습니다.

특히 주차는 어떤 도로와 접해 있는지 파악이 되어야 합니다.

그렇기 때문에 주차는 말씀 드리기가 어렵습니다.


4층, 5층을 복층 내부 계단으로 한다고 해서  1개층 으로 인정 받을수는 없습니다.

두개층 으로 보셔야 합니다.

4층 위에 건축법상 다락방에 준하는 설계를 했다면 층수 산정 에서 제외 되지만 내부 계단으로 한다고 해서 층수에 산정 안되는 것은 아닙니다.


건폐율, 용적율, 높이제한등을 알수가 없어 무시하고 말씀 드리겠습니다.

1층 상가, 2층 상가 3, 4, 5층을 다가구로 하는것이 좋지 않을까요?

2층 상가가 임대가 안되는 지역 이라면 다른 방법을 강구 하면 됩니다.^^


특히 주차는 단순히 공간만 확보 하는것이 아니라 현관 입구 또는 피난구를 차가 가리면 안되고, 사람이 피난 할수 있는 구조여야 합니다.


다가구 수익성을 높이는 방법은 오랜설계 경험과 다양한 시공 경험이 있어야 합니다. 

위에서 말씀 드린것 처럼 건축주 께서 공부해서 계획을 세우는 것이 너무나도 어려운 일입니다.


어차피 인허가 과정은 설계 사무실 에서 밖에 할수가 없습니다.

건축주 께서 직접 그릴 필요가 없습니다.

아마도 사업전에 설계전에 사업성이 있는지 없는지 분석 하려고 하시는것 같습니다.


비싼 비용들여 설계 했는데 사업성이 없으면 낭패 일수도 있고요.

이럴때는 계획 설계만 의뢰 하시면 비용 부담을 줄일수 있습니다.


https://cafe.naver.com/zip10004ok/29226

https://cafe.naver.com/zip10004ok/29203


이 두글을 참조 하시면 도움이 되실것 같습니다.

더 궁금한 점이 있으면 질문 주시면 답변 드리겠습니다.