다가구 주택은 사지말고 새로 지어라!

안녕하세요.

세라건축 그룹의 신민철 대표 입니다.

건설업에 30년이상 종사 하다 보면 여러 가지 질문을 많이 받습니다.

그중 많은 분들이 전화 하셔서 물어 보는 내용 입니다.

"다가구 주택 지어진 걸 사는게 좋아요? 아니면 새로 짓는게 좋아요?"

답변) 무조건 새로 짓는것이 좋습니다.

         이유는 단순합니다. 

매매 당시 "급" 매물 집 주인이 외국에 가게 되어서 급매물 또는 급한 돈이 필요해서 급매물 이런 진짜 매물 들이 얼마나 될까요?수익율 보장 이런 말도 있습니다.
수익율이 보장된 건물을 왜? 매물로 내 놓을까요? 아무튼 이런 저런 이유 다 떠나서 새로 짓는게 나은 이유는 단 한가지 입니다.건물이 노후되면 유지보수비용이 만만치 않게 소요 되게 됩니다.또한 2018년 이전에 지어진 다가구 주택의 경우는 저가로 건설업 면허 없이 동네 업자 들이 많이 건축 했습니다.그렇기 때문에 하자이행 증권이 없는 건물들이 대부분 입니다.

임대수익 보다 수리비용이 더 많은 경우도 있습니다.

그리고 다가구 주택의 맹점 세입자는 살다가 맘에들지 않으면 언제라도 이사를 갈 준비가 되어 있기 때문에 공실에 대한 부분도 염두 하셔야 합니다.
난방비가 많이 들고 곰팡이 쓸고, 물새면 살사람 아무도 없습니다.특히 10 년 이상된 건물은 매입 하실때 특히 주의 하셔야 합니다.
만일 다가구 투자를 해서 임대수익을 보려고 한다면 새로 짓는 것이 좋습니다.일명 집장사 하는 분들이 나름 지침이 있던 시절도 있었습니다.싸게 대충 지어서 임대 맞추고 5년 이내로 팔고 다른데 가서 지어라.

"새로 짓는게  좋아요? 리모델링 하는게 좋아요?"

답변) 이부분은 여러 가지 측면에서 검토 해야 합니다.

         건축법령이 강화되어 예전에 지어진 건물들이 건폐율, 용적율 그리고 주차 부분도 완화 되어 있습니다.

현행 법만 본다면 리모델링 하는것이 좋습니다.하지만 검토 해야 할 부분들이 많습니다.건물이 너무 노후 되었을때는 구조에 대한 검토도 함께 이루어 져야 합니다.
답은 단순합니다.
현재 건폐율 용적율을 모두 채워서 최대 임대 면적으로 시공되었다면 당연히리모델링 하는것이 좋습니다.특히 리모델링 할 경우에는 전문가 에게 의뢰 해서 새로 지어질 평면 공사비용 등의 지출 비용과 임대수익을 비교해서 임대 사업 수지 분석을  해보고 결정 하셔야 합니다.

다가구 주택을 왜 지으려 할까요?

다가구 주택의 목적은 내가 살면서 나머지 주택을 임대 주어서 임대수익을 보려고 하는 것입니다.

잘 투자하면 높은 수익은 아니여도 안정적 으로 임대 수입을 올릴수 있는 물건은 맞습니다.

철저하게 시장조사 하고 투자 하셔야 낭패 보는일이 없습니다.

다가구 주택 생각보다 수익율이 그리 높지 않습니다.

어떤 땅을 매입 하는가에 따라 수익율과 공실율을 많이 달라지게 됩니다.

열심히 발품 팔고 철저하게 분석 하셔야  합니다.

특히 노후된 건물을 잘못 매입하는 경우 에는 말 그대로

"앞으로 남고  뒤고 까지게  됩니다."